10·15 부동산대책

2025년 10월 15일, 정부는 서울·수도권의 주택시장 과열을 억제하기 위한 ‘10·15 부동산대책’을 발표했다.

이날 대책은 집값 불안과 투기 수요를 막자는 취지로 4개월 만에 단행된 이재명 정부의 세 번째 대책이다.

10·15 부동산대책의 첫 번째 핵심은 규제지역의 확대이다.
정부는 서울 25개 자치구 전역과 경기도 12개 주요 생활권을 조정대상지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역으로 묶는다고 공식 발표했다.

대상 지역은 서울 전체와 경기 과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남 등이다.
이로 인해, 서울·경기 남부의 27개 지역에 동시에 세 가지 규제가 적용되는 상황이 펼쳐지게 되었다.

추가로 지정된 토지거래허가구역에서는 주택 매수 시 실거주 의무가 생긴다.
해당 지역에서 주택을 구매하려면 반드시 2년 이상 직접 거주해야 한다.

이번 규제 확대는 10월 16일부터 효력이 발생한다.
이후 규제지역 해당 매수자는 실거주 목적이 아니면 거래 자체가 불가능하다.

또한 정부는 갭투자와 투기 수요 차단을 위해 범칙 행위 감시도 대폭 강화한다.
국토부 산하 ‘부동산 특별사법경찰’ 조직 확대를 공식화했으며, 가격 띄우기 등 교란 행위 수사는 더욱 엄격해질 예정이다.

부동산 대출 규제 역시 두 번째 큰 변화 포인트이다.
수도권 및 규제지역에서는 주택담보인정비율(LTV)이 최대 40%까지로 하향 조정됐다.

과거에는 무주택자의 경우 LTV가 70%까지 적용되었으나, 새 규제에서는 모든 신규 규제지역에서 LTV 상한이 동일하게 40%로 줄었다.
기존 주택 보유자의 경우에는 주택담보대출 한도가 더욱 번잡해져 사실상 신규 대출이 거의 불가능한 수준이 됐다.

주택가격에 따라 가능한 담보대출 금액도 크게 줄었다.
15억 원 이하 아파트는 최대 6억 원까지 대출이 허용된다.

15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 담보대출 한도가 4억 원으로 제한된다.
25억 원을 넘는 고가 아파트의 경우에는 주택담보대출 최대 2억 원 밖에 받을 수 없다.

이 같은 대출 축소는 '고가주택 매수→대출규제'라는 명확한 정책 기조에 따른 것이다.
구매자가 자기자본을 대폭 마련하지 못하면 실제로 거래가 성사될 수 없도록 막았다.

대출 규제의 적용일은 10월 16일이며, 10월 15일 이전 매매계약 건은 종전 기준이 유지된다.
단, 이주비 대출은 주택 가격에 상관없이 최대 6억 원까지 기존 규정이 적용된다.

3번째 주요 변화는 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 도입이다.
지금까지는 1주택자의 전세대출이 DSR에 포함되지 않았으나, 앞으로는 수도권·규제지역 내 임차 거주자의 전세대출 이자상환도 DSR에 반영된다.

실제 DSR 산정 때 기존 주택담보대출뿐만 아니라 전세대출까지 포함되므로, 대출 총액이 더욱 줄어들 수밖에 없다.
구체적으로는 스트레스 금리도 종전 1.5%에서 향후 3%로 인상하며, 부동산 담보대출 여력을 더욱 낮추게 된다.

은행권 부동산 대출에 대해서도 위험가중치 하한을 15%에서 20%로 즉시 인상한다.
기존 2026년 시행 예정이던 금융행정 규제를 2025년 하반기부터 조기 적용해 대출 여건을 강화했다.

부동산 특별사법경찰의 감독권 강화와 더불어 국무총리 직속 ‘부동산불법행위감독기구’가 설립되어 교란 행위 단속도 본격화된다.
시장 내 불법 거래나 가격 뛰기 행위 적발 시 즉각적인 수사가 이뤄지게 된다.

세금(세제) 부문에서는 ‘합리적 조정’이라는 이름 아래, 보유세 강화가 공식화되었다.
즉, 다주택자에 대한 종합부동산세 최고세율 인상 등 재산세 부담을 높이는 방향이 명시되었다.

보유 부담을 강화해, 부동산을 여러 채 보유하는 투자 수요가 자연스럽게 매도를 유도하도록 정책 방향성을 잡았다.
거래세(양도세) 조정 역시 검토 중이며, 단기 투기수요에 대한 세부담은 지속적으로 높아질 전망이다.

정부는 시장 참여자 모두가 더욱 냉철하게 자금 계획을 세울 것을 당부했다.
정책 시행은 빠르게 이뤄지고 있으므로, 내 집 마련 및 이사 계약을 앞두고 있다면 반드시 변경된 규정과 자금조달 계획을 꼼꼼하게 재점검해야 한다.

이번 대책 이후, 실수요자 중심의 거래만 허용된다는 점이 매우 두드러진다.
갭투자 혹은 투자 목적 매수는 사실상 원천적으로 차단된다.

정책 변화에는 여러 복합적인 영향이 예고된다.
매수세가 관망세로 전환될 가능성이 높아지고, 일시적으로 거래 위축이 나타날 수 있다.

시장은 단기적으로 공급 부족에 따른 가격 변동, 장기적으로는 매물 증가를 통해 안정적 흐름으로 접어들 것이라는 전망도 있다.
정부는 앞으로 2주마다 부동산 대책 이행상황을 점검하며, 필요 시 추가 ‘핀셋’ 대책도 지속적으로 발표하겠다고 밝혔다.

여당은 이번 정책을 투기억제를 통한 정상화로 평가했다.
반면 야당은 청년·서민의 주택 구매 기회가 더욱 줄었다는 비판을 내놓았다.

결국, 10·15 부동산대책은 대출과 거래, 보유, 세제 등 전방위 규제 카드를 모두 동원해 ‘3중(금융-거래-세제) 규제’가 적용된 대규모 조치다.
시장 내 수요 억제뿐만 아니라, 불법행위 근절 및 투기 차단까지 목표로 하고 있다는 점에서 기존 대책과 차별화된다.

앞으로 정부는 주택 공급 확충, 정책 수용성 제고, 세제 합리화 등 추가적 보완책도 병행할 예정이다.
실수요자 보호와 시장 안정이 가장 큰 목표인 만큼, 변화하는 정책 환경을 꼼꼼하게 살피고 유연하게 대처해야 한다.

정책의 구체적 적용 지점은 정부 공식자료와 부동산정보 사이트를 통해 수시로 확인하는 것이 안전하다.
매수나 매도 계획 당사자는 자금과 거주방침, 규제내용을 꼼꼼하게 점검하는 냉철한 판단이 요구된다.

이번 ‘10·15 부동산대책’은 단순히 단기적 과열 억제책을 넘어, 근본적이고 구조적인 변화의 시작을 알리는 정책이다.
미래 부동산 시장의 판도에 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다.

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